住まいの土地の大切なポイント

その道、建築可能な道ですか!

住まいの土地探しにおいて、大切なポイントはいくつかあると思います。

その中でも、上位に入ってくるポイントが前面道路です。

この前面道路ですが、ただ単に道があればいいと言う訳ではございません。

都市計画法、建築基準法のなかに基本的に住まいを建築するにあたって、接道義務という言葉があります。

都市計画区域外なら問題ないこともありますが、都市計画区域内なら接道義務があります。

この接道義務に当てはまっている道なのかどうかが大事です。

 

それらしい道でも違う場合も

建築基準法第42条第1項第1号から同条第1項4号までの道路ならそれほど問題はありません。

同条第2項道路の場合は、道路幅員が4mまたは6m未満のため、道路中心線から2mまたは3m後退した線が

敷地と道路との境界線とみなされるなど決まりがあります。

特に注意したいものは、見た目は普通の道路でも、建築基準法第42条の道路に該当しないものがあります。

これは、建築基準法上は非道路という道になり、基本的にこの道を使って接道を取ることは不可能です。

従って、この敷地に建築はできない敷地です。

 

役所の建設課や建築開発課などで調べれます

この道路の件は、各市町の役所の建設課や建築開発課などに行くと、職員の方が詳しく説明してくれます。

その場所の謄本や住宅地図などを持っていくと、より分かりやすく調べてくれると思います。

住宅分譲地など、宅建業者が開発許可などを取った土地であればそれほど心配することもないと思いますが、

個人売買などで、昔からの土地を売買する場合は超注意です。

売買契約する前にしっかりと、調査することをお勧めいたします。

 

プロに任すという選択肢も

自分だけでは不安という場合は、宅建業者に任すという選択肢もあると思います。

松阪地区やその近郊なら、東洋ハウジングでも承ります。

東洋ハウジング☎ 0598-29-1155

東洋ハウジングmail toyo.h@galaxy.ocn.ne.jp

mailは24時間受付中です。

もちろん、仲介手数料など費用は必要ですが、失敗してからでは遅いですからね。

せっかく購入した土地が、建築できないなんて事にならないように、注意が必要です。

 

株式会社東洋ハウジング

三重県松阪市久保町1330番地8

☎ 0598-29-1155

URL https://sutekinasumai.com/

 

失敗しない土地探しのポイント!

土地探しのポイント

住まいを建てる土地のことで、探すポイントを聞かれることがあります。

簡単に買いなおすことのできない土地探しですから、しっかり理解したうえで購入を検討したいものです。

土地を探すうえで大事なポイントがいくつかあると思います。

中でも、欠かせないものは電気、ガス、水道、排水などライフラインです。

ライフラインをいちから整備することはかなり大変なことと、お金がかかることがあります。

 

思わぬ出費が無いように

ライフラインの中でも電気は大抵のところは引き込んでくれます。

ガスも都市ガスがなければプロパンガスという手があるので、それほど心配しなくても良いと思います。

特に気を付けたいことは、水道と排水です。

水道が無い場合、松阪市の本管からの引込み距離によっては数十万円、数百万円かかることもありますの

で、要注意です。

仮に引込みがあっても、個人で引き込まれていたり、口径が細いと延長できない場合もございます。

下水も同じことが言えますね。

下水道供用開始区域で、引込みがないと引込みの費用や本管の延長代もかかる恐れもありますので、しっ

かりとチェックが必要です。

 

住まいには接道義務があります

都市計画などがある区域のほとんどは、接道義務が発生します。

ただ道らしきものがあるので、良いと思っていませんか!

その道らしきものは、もしかすると通路扱いかもしれません。一般的に言う建築基準法で定める道路に該

当しない場合もございますので、要注意です。

宅地開発されたような分譲地なら特に問題ありませんが、個人売買による土地購入などは、しっかりした

チェックが必要です。

 

怪しい場合は役所でチェックを

もし、怪しい場合は必ず役所の建築開発課や建設課など建築に携わる部署での確認が必要です。

せっかく購入した土地が、建築不可の土地なら購入した意味がありませんから。

以前は建っていたから大丈夫という事でもありません。

時代とともに法律が変わったり、道路の基準が変わることもございますので!

しっかりとした役所のチェックをお願いします。

 

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様々な角度から見る土地

インフラの大切さ

住まいを建築するうえで重要な土地探し。

土地を探すことで不可欠な事の1つがインフラです。

電気、水道、排水、時にはガスも重要です。

それぞれ、整備されていない土地の購入だと、インフラ整備に多大なお金がかかってしまう事も

考えられます。

 

特に給排水は大切です

一般的な場所(山奥や田畑しかないような場所じゃないところ)に土地を購入する場合、電気は

殆どの場合整備されている、または整備してくれます。

また、ガスは都会など街中には天然ガスが引き込まれていますが、三重などの田舎では天然ガス

の引込みが無い地区もまだ多くあります。その時はプロパンガスという手があります。

問題は、上下水道の給排水です。

 

多大なお金がかかる事も

松阪市の場合、下水道はまだ普及していないところも結構ございますが、上水道は近くに本管の

引込みが無いと、ご自身で引込まなくてはなりません。

その場合、引込み距離などにより多大な費用が発生する時もあるので、要注意です。

 

道(接道)は大事です

他にも、住まいの建築でポイントになることが敷地までの道路です。

ただ単に道があるから住まいが建てれると思っていませんか!

建築する地域に都市計画がある場合は、殆どで建築基準法や都市計画で定められた道路かどうか

が、問題となります。

分譲地のように開発許可などを取ってる場合は、特に問題ございませんが、個人売買など売主も

よくわかっていない場合は、きちんとした調査が必要です。

 

必要であれば自分で調べることの大切さ

道を調べる時は、その物件の役所に行きます。

都市計画課や建築課など役所の部署に行き、その土地に住まいの建築が可能かどうかなどを調べ

る必要があります。

売主がよく分かった方ならいいのですが、そうでなければ、必要なら自分で調べることも大切で

す。

 

幅員も測ってみましょう

他にも、実際の道の幅員も重要な事の1つです。

最近の新しい住宅分譲地の道の幅員は、6m取っているところが殆どです。

幅員が6mあるとほとんどの車がすれ違う事が可能です。

また、三重県など車社会の地域では、6mという道路幅員がその土地の価値も高めます。

 

様々な角度から土地選びを

このように、土地というのは場所によって違う事はもちろんで、様々な角度から考える必要があ

ります。

失敗したらもう一度購入という訳にはいかない土地選び。

しっかりと考えたうえでの土地探しをお勧めいたします。

 

株式会社東洋ハウジング

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いろんな視点から土地を調べる意味

 

目に見えないところでお金がかかるかも

住まいを建築するうえで重要な土地探し。

土地を探すなかで不可欠な事の1つがインフラです。

電気、水道、排水、時にはガスも重要です。

それぞれ、整備されていないところの購入だと、インフラ整備に多大なお金が

かかってしまう事も考えられます。

 

問題を把握する

一般的な場所(山奥や田畑しかないような場所じゃないところ)に土地を購入

する場合、電気は殆どの場合整備されている、または整備してくれます。

他には、ガスは都会など街中には天然ガスが引き込まれていますが、三重など

の田舎では天然ガスの引込みが無い地区もまだ多くあります。その時はプロパ

ンガスという手があります。

問題は、上下水道の給水排水です。

 

思っていないところでお金がかかる事も

松阪市の場合、下水道はまだ普及していないところも結構ございますが、上水

道は近くに本管の引込みが無いと、ご自身で引込まなくてはなりません。

引込みの前に、道路を掘り返し本管を延長したり、または本管の口径が小さい

場合は、より太い本管から長い距離を引込まなくてはなりません。

その場合、引込み距離などにより多大な費用が発生する時もあるので、要注意

です。

 

道(接道)は大事です

他にも、住まい建築でポイントになることが敷地までの道路です。

ただ単に道があるから住まいが建てれると思っていませんか!

建築する地域に都市計画がある場合は、殆どで建築基準法に定められた道路か

どうかが、問題となります。

分譲地のように開発許可などを取ってる場合は、特に問題ございませんが、個

人売買など売主もよくわかっていない場合は、きちんとした調査が必要です。

 

役所などで調べる

前面道路を調べる時は、その物件の役所に行きます。

都市計画課や建築課など役所の部署に行き、その土地に住まいの建築が可能か

どうかなどを調べる必要があります。

松阪市など基本的に都市計画がある地域は、接道義務が発生してきます。

 

幅員も測ってみましょう

他にも、実際の道の幅員も重要な事の1つです。

最近の新しい住宅分譲地の道の幅員は、6m取っているところが殆どです。

これは、6mあるとほとんどの車がすれ違う事が可能です。

また、三重県など車社会の地域では、6mという道路幅員がその土地の価値も

高めます。

 

様々な視点から土地を見つめる

このように、土地というのは場所によって違う事はもちろんで、様々な角度か

ら考える必要があります。

失敗したらもう一度という訳にはいかない土地選び。

しっかりと考えたうえでの土地探しをお勧めいたします。

 

株式会社東洋ハウジング

三重県松阪市久保町1330番地8

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土地探しのポイント

 

土地探しのポイント

住まいを建築するうえで重要な土地探し。

土地を探すことで不可欠な事の1つがインフラです。

電気、水道、排水、時にはガスも重要です。

それぞれ、整備されていないところの購入だと、インフラ整備に多大なお金が

かかってしまう事も考えられます。

 

問題を把握する

一般的な場所(山奥や田畑しかないような場所じゃないところ)に土地を購入

する場合、電気は殆どの場合整備されている、または整備してくれます。

また、ガスは都会など街中には天然ガスが引き込まれていますが、三重などの

田舎では天然ガスの引込みが無い地区もまだ多くあります。その時はプロパン

ガスという手があります。

問題は、上下水道の給排水です。

 

思っていないところでお金がかかる事も

松阪市の場合、下水道はまだ普及していないところも結構ございますが、上水

道は近くに本管の引込みが無いと、ご自身で引込まなくてはなりません。

その場合、引込み距離などにより多大な費用が発生する時もあるので、要注意

です。

 

道(接道)は大事です

他にも、住まいの建築でポイントになることが敷地までの道路です。

ただ単に道があるから住まいが建てれると思っていませんか!

建築する地域に都市計画がある場合は、殆どで建築基準法に定められた道路か

どうかが、問題となります。

分譲地のように開発許可などを取ってる場合は、特に問題ございませんが、個

人売買など売主もよくわかっていない場合は、きちんとした調査が必要です。

 

役所などで調べる

道を調べる時は、その物件の役所に行きます。

都市計画課や建築課など役所の部署に行き、その土地に住まいの建築が可能か

どうかなどを調べる必要があります。

 

幅員も測ってみましょう

他にも、実際の道の幅員も重要な事の1つです。

最近の新しい住宅分譲地の道の幅員は、6m取っているところが殆どです。

これは、6mあるとほとんどの車がすれ違う事が可能です。

また、三重県など車社会の地域では、6mという道路幅員がその土地の価値も

高めます。

 

様々な角度から土地選びを

このように、土地というのは場所によって違う事はもちろんで、様々な角度か

ら考える必要があります。

失敗したらもう一度という訳にはいかない土地選び。

しっかりと考えたうえでの土地探しをお勧めいたします。

 

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三重県松阪市久保町1330番地8

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色々な角度から考えたい土地探し

 

【pixabayより 土地購入で気を付けたい事】

【pixabayより 土地購入で気を付けたい事】

土地探しのポイント

住まいを建築するうえで重要な土地探し。

土地を探すことで不可欠な事の1つがインフラです。

電気、水道、排水、時にはガスも重要です。

それぞれ、整備されていないところの購入だと、インフラ整備に多大なお金が

かかってしまう事も考えられます。

 

問題を把握する

一般的な場所(山奥や田畑しかないような場所じゃないところ)に土地を購入

する場合、電気は殆どの場合整備されている、または整備してくれます。

また、ガスは都会など街中には天然ガスが引き込まれていますが、三重などの

田舎では天然ガスの引込みが無い地区もまだ多くあります。その時はプロパン

ガスという手があります。

問題は、上下水道の給排水です。

 

思っていないところでお金がかかる事も

松阪市の場合、下水道はまだ普及していないところも結構ございますが、上水

道は近くに本管の引込みが無いと、ご自身で引込まなくてはなりません。

その場合、引込み距離などにより多大な費用が発生する時もあるので、要注意

です。

 

道(接道)は大事です

他にも、住まいの建築でポイントになることが敷地までの道路です。

ただ単に道があるから住まいが建てれると思っていませんか!

建築する地域に都市計画がある場合は、殆どで建築基準法に定められた道路か

どうかが、問題となります。

分譲地のように開発許可などを取ってる場合は、特に問題ございませんが、個

人売買など売主もよくわかっていない場合は、きちんとした調査が必要です。

 

役所などで調べる

道を調べる時は、その物件の役所に行きます。

都市計画課や建築課など役所の部署に行き、その土地に住まいの建築が可能か

どうかなどを調べる必要があります。

 

幅員も測ってみましょう

他にも、実際の道の幅員も重要な事の1つです。

最近の新しい住宅分譲地の道の幅員は、6m取っているところが殆どです。

これは、6mあるとほとんどの車がすれ違う事が可能です。

また、三重県など車社会の地域では、6mという道路幅員がその土地の価値も

高めます。

 

様々な角度から土地選びを

このように、土地というのは場所によって違う事はもちろんで、様々な角度か

ら考える必要があります。

失敗したらもう一度という訳にはいかない土地選び。

しっかりと考えたうえでの土地探しをお勧めいたします。

 

株式会社東洋ハウジング

三重県松阪市久保町1330番地8

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良い土地探しのポイント

【pixabayより 土地購入で気を付けたい事】

【pixabayより 土地購入で気を付けたい事】

土地選びの基本

住まいを建築するうえで重要な土地探し。

土地を探すことで不可欠な事の1つがインフラです。

電気、水道、排水、時にはガスも重要です。

それぞれ、整備されていないところの購入だと、インフラ整備に多大なお金がかかってしまう事も考え

られます。

一般的な場所(山奥や田畑しかないような場所じゃないところ)に土地を購入する場合、電気は殆どの

場合整備されている、または整備してくれます。

また、ガスは都会など街中には天然ガスが引き込まれていますが、三重などの田舎では天然ガスの引込

みが無い地区もまだ多くあります。その時はプロパンガスという手があります。

問題は、上下水道の給排水です。

 

場合によっては多大な金額も

松阪市の場合、下水道はまだ普及していないところも結構ございますが、上水道は近くに本管の引込みが

無いと、ご自身で引込まなくてはなりません。

その場合、引込み距離などにより多大な費用が発生する時もあるので、要注意です。

 

道路のインフラも大事です

他にも、住まいの建築でポイントになることが敷地までの道路です。

ただ単に道があるから住まいが建てれると思っていませんか!

建築する地域に都市計画がある場合は、殆どで建築基準法に定められた道路かどうかが、問題となります。

分譲地のように開発許可などを取ってる場合は、特に問題ございませんが、個人売買など売主もよくわか

っていない場合は、きちんとした調査が必要です。

 

役所で調べる

道を調べる時は、その物件の役所に行きます。

都市計画課や建築課など役所の部署に行き、その土地に住まいの建築が可能かどうかなどを調べる必要が

あります。

 

幅員も測ってみましょう

他にも、実際の道の幅員も重要な事の1つです。

最近の新しい住宅分譲地の道の幅員は、6m取っているところが殆どです。

これは、6mあるとほとんどの車がすれ違う事が可能です。

また、三重県など車社会の地域では、6mという道路幅員がその土地の価値も高めます。

 

様々な角度から土地選びを

このように、土地というのは場所によって違う事はもちろんなので、様々な角度から考える必要がありま

す。

失敗したらもう一度という訳にはいかない土地選び。

しっかりと考えたうえでの土地探しをお勧めいたします。

 

株式会社東洋ハウジング

三重県松阪市久保町1330番地8

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売主も買主も安心な事

 

【境界杭等は無くてなならない存在です】

【境界杭等は無くてなならない存在です】

 

 

 

 

 

 

 

 

わかりやすい目印

土地や中古住宅を売却する時に、新しい団地などは良いのですが古い団地や昔からの土地の

場合は境界も何もない場合があります。

以前は、ブロックや石積みなどがあればそれを目印にして買主にその事を説明して、取引を

行っていることもありました。

しかし、ブロックや石積みを壊してしまうとどうでしょう。

すぐに境界線がわからなくなり、そのあとはトラブルに発展することも多いと思います。

そんな時に必要なのが境界杭や境界プレートなどの誰にでもわかる目印です。

 

しっかりした杭やプレートを入れる

境界杭やプレートなどの目印は、所有者が変わってブロックなどを壊したりしても残ってい

ます。

買主は、取引がうまくいくのか?など色々な不安を抱えながら不動産の購入を行います。

そんな不安の1つが、目印である境界杭などです。

この杭などは後世にも残ります。

もし、売却しようとしている住まいや土地に境界杭や境界プレートなどの目印が無い場合は、

ぜひ、土地家屋調査士に依頼をして境界部分を決めて頂き、杭などの目印を入れてもらって

ください。

もちろん、お金はかかります。

立会いの箇所や仕方にもよりますが、10万円から20万円程度は必要です。

しかし、そのお金をかけることで、物件を引き継ぐ買主の不安の1つが無くなります。

 

立会いの調査書も書類として残す

土地家屋調査士は近隣との立会いも行ってくれるため、立会いの記録など調査書も作成して

くれます。

これにより、隣地との正確な境界も写真や書類として残します。

場合によっては、第三者である自治会長や区長などの役職の方にも意見を聴いたりお手伝い

をして頂きます。

そして、それを物件を引き継ぐ買主に渡すことにより、少しでも買主に安心を与えるように

します。

誰でもそうですが、トラブルは嫌いです。

特に境界標など目印の無いところは、後からトラブルになる可能性もあります。

そんな、トラブルになるかもしれない売り物件は、買主も避けることが多いと思います。

どこの土地家屋調査士に依頼すれば良いかわからない時は、街の法務局に出向いてもらうと、

名簿の一覧のようなものが掲示してあります。

 

東洋ハウジングでもご紹介

もちろん、松阪市やその近郊の場合は、東洋ハウジングにお問い合わせしていただければ、

ご紹介や見積もり依頼もさせて頂きます。

東洋ハウジング☎ 0598-29-1155

東洋ハウジングmail toyo.h@galaxy.ocn.ne.jp

ちなみに、東洋ハウジングで不動産の取引させて頂く場合は、殆どこの説明をさせて頂き、

ご理解いただいた上で不動産の取引を行うようにしています。

トラブルの無い、安心な不動産取引のために、境界杭や境界プレートを入れましょう。

 

株式会社東洋ハウジング

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URL https://sutekinasumai.com/

同じ分譲地内でも坪単価が異なるわけ

 

【相可駅西に誕生した住宅分譲地ヴァン・ヴェール相可駅西5,6号地】

【相可駅西に誕生した住宅分譲地ヴァン・ヴェール相可駅西5,6号地】

よく似た場所でも坪単価が違うわけ

土地の販売を行ってると、近くの2つの土地の価格(坪単価)がなぜ違うのかを聞かれる事が

多々あります。

1宅地のみの販売だとわかりにくいですが、10区画、20区画、または数十区画など大型団地にな

ると、土地の価格(坪単価)が変わるのでよくわかります。

簡単に話すと、接道や環境など諸条件が必ず異なりその条件によって価格(坪単価)が変わりま

す。

同じ土地は世界に2つとありませんからね。

 

日当たりや道の付き方にもよる坪単価

一般的に価格(坪単価)が高いと言われる土地は南道路です。

これは、宅地の南側が道路の場合(南道路)、日中よく日の当たる南側が道路の為、必然的に日

当たりが確保されます。ご自身も南側(道路部分)を利用することができませんが、他の誰もが

利用することは不可能です。

東南の角地などが高額なのもそのためです。東の朝日、南の日中の日当たりが確保されます。

反対に、北道路の場合、南側が宅地の為、将来南側に建物が建つとその北側である北道路の敷地

は、必然的に日当たりが悪くなります。その為、自分の敷地内で日当たりを確保しなくてはなり

ません。日当たりのための南側土地確保と駐車場のための北側土地確保を行わなければならず、

実際建物を建てられる部分が小さくなります。

もちろん、北道路でも有効的に土地を利用すれば、十分な敷地の確保は可能です。

この考え方は、あくまで一般的な考え方です。

価格(坪単価)が変わる理由の一つはこの道路付けです。

 

もちろん他の要因も

ほかにも、道路幅員により変わることも多々あります。

新しい住宅分譲地の場合、道路が6m幅員確保されている場合が多く、それほど影響はありません

が、昔の分譲地などは4mの敷地やそれ以下の場合などがあります。

商売用地は別として、住宅用地だとあまり広すぎるのも困ります。

大都会ならともかく、車社会の三重県のような場所では、6m程度の道路幅員が無いと車同士が対

向する場合、不便な時もあるかと思います。

もちろん、これだけではなく、様々な要因により土地の価格(坪単価)が決まります。

 

自分に合った土地選びを

ただし、人の考え方は様々で、必ずしもこれが正解という事は無いと思います。

理由を知ったうえで、ご自身に合った住まいのあり方を考え、間取りなども建築業者に工夫しても

らう事も必要です。

土地の形が悪くても、建物によってはうまく敷地のあう場合もあります。

土地選びは色々な話しを参考に、無理のないプランでよく検討されることをお勧めいたします。

但し、自分が良いと思った土地は、他人さんも気に入る可能性が高いと思います。

しっかり考えることは必要ですが、決めたら早く行動を起こさないと、良い土地は無くなりま

すので、ご注意を!

 

株式会社東洋ハウジング

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昔からの土地は面積が大きく違う時もある!

 

【高町にある法務局のある建物 4階にあります】

【高町にある法務局のある建物 4階にあります】

増える事も多い土地面積

新しく開発された住宅分譲地などの場合、測量をしなおしても土地面積が変わることは殆ど無いと思われ

ますが、測量図もない昔ながらの土地の場合、土地の面積は、今の測量技術で測りなおすと、結構な確率

で変わってくる場合があります。

しかも、場合によっては、増える事ありますよ。

 

確実に面積が違う場合は証明が必要です

測りやすい簡単な敷地の形状の場合、自分たちで測ると登記上の面積と、実測面積が違う場合があります。

特に、その土地の売却をお考えの場合は、基本的には面積が大きいほうが金額も上がりますから、正確な

敷地面積で売却したいと思うのは、当然だと思います。

では、この場合は、どうすれば良いか!

ただ単に、自分たちで測量を行い、登記面積より実測面積のほうが大きいです・・・って言うだけでは、

信ぴょう性が無く、買う側もその事を信じるわけにいきませんよね。

もちろん、大きくなった根拠なり証明が必要です。

その方法が、地積更正登記です。

 

地積更正登記

ざっと測って、確実に面積が増える場合で、しかも土地の単価がある程度高い場合は、地積更正登記を行

なう事をお勧めします。

なぜ、土地の単価が高い必要があるかというと、地積更正登記を行うのも、結構な費用が必要だからです。

ちなみに、ちょっとした地積更正登記を行うのでも40~50万円程度は必要になるかと思われます。

広い敷地の場合はもちろん、もっと金額が上がります。

折角、地積更正登記を行っても、増えた部分の土地価格より地積更正登記の費用が高ければ、行う意味が

ありません。

その金額をかけてでも地積更正登記を行ったほうがお得な場合は、お勧めします。

 

買主さんも安心の地積更正登記

地積更正登記を行う場合は、登記簿の面積が変わることはもちろんですが、隣地の方々や接道関係との立

会いや、その証拠の書類も交わされる為、買主も安心して取引が行えます。

現状が境界杭など目印が無い場合も、隣地立ち合いの後、境界杭や境界プレート入れ境界部分をはっきり

させます。

もちろん、正確な地積測量図も作成されます。

地積更正登記を行うには、お近くの土地家屋調査士に依頼します。

お知り合いに土地家屋調査士がいれば、一度話を聞かれることをお勧めします。

もちろん、費用面は心配だと思うので、見積もりを依頼することをお勧めいたします。

松阪市近郊で、知り合いが無い場合は東洋ハウジングでもご紹介させて頂きます。

東洋ハウジング☎ 0598-29-1155

東洋ハウジングmail toyo.h@galaxy.ocn.ne.jp

売主・買主とも安心で安全な取引を行う為に、地積更正登記という方法をお勧めいたします。

 

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似た場所でも坪単価が違う訳

 

【相可駅西に誕生した住宅分譲地ヴァン・ヴェール相可駅西5,6号地】

【相可駅西に誕生した住宅分譲地ヴァン・ヴェール相可駅西5,6号地】

よく似た場所でも坪単価が違うわけ

土地の販売を行ってると、近くの2つの土地の価格(坪単価)がなぜ違うのかを聞かれる事が

多々あります。

1宅地のみの販売だとわかりにくいですが、10区画、20区画、または数十区画など大型団地にな

ると、土地の価格(坪単価)が変わるのでよくわかります。

簡単に話すと、接道や環境など諸条件が必ず異なりその条件によって価格(坪単価)が変わりま

す。

同じ土地は世界に2つとありませんからね。

 

日当たりや道の付き方にもよる坪単価

一般的に価格(坪単価)が高いと言われる土地は南道路です。

これは、宅地の南側が道路の場合(南道路)、日中よく日の当たる南側が道路の為、必然的に日

当たりが確保されます。ご自身も南側(道路部分)を利用することができませんが、他の誰もが

利用することは不可能です。

東南の角地などが高額なのもそのためです。東の朝日、南の日中の日当たりが確保されます。

反対に、北道路の場合、南側が宅地の為、将来南側に建物が建つとその北側である北道路の敷地

は、必然的に日当たりが悪くなります。その為、自分の敷地内で日当たりを確保しなくてはなり

ません。日当たりのための南側土地確保と駐車場のための北側土地確保を行わなければならず、

実際建物を建てられる部分が小さくなります。

もちろん、北道路でも有効的に土地を利用すれば、十分な敷地の確保は可能です。

この考え方は、あくまで一般的な考え方です。

価格(坪単価)が変わる理由の一つはこの道路付けです。

 

もちろん他の要因も

ほかにも、道路幅員により変わることも多々あります。

新しい住宅分譲地の場合、道路が6m幅員確保されている場合が多く、それほど影響はありません

が、昔の分譲地などは4mの敷地やそれ以下の場合などがあります。

商売用地は別として、住宅用地だとあまり広すぎるのも困ります。

大都会ならともかく、車社会の三重県のような場所では、6m程度の道路幅員が無いと車同士が対

向する場合、不便な時もあるかと思います。

もちろん、これだけではなく、様々な要因により土地の価格(坪単価)が決まります。

 

自分に合った土地選びを

ただし、人の考え方は様々で、必ずしもこれが正解という事は無いと思います。

理由を知ったうえで、ご自身に合った住まいのあり方を考え、間取りなども建築業者に工夫しても

らう事も必要です。

土地の形が悪くても、建物によってはうまく敷地のあう場合もあります。

土地選びは色々な話しを参考に、無理のないプランでよく検討されることをお勧めいたします。

但し、自分が良いと思った土地は、他人さんも気に入る可能性が高いと思います。

しっかり考えることは必要ですが、決めたら早く行動を起こさないと、良い土地は無くなりま

すので、ご注意を!

 

株式会社東洋ハウジング

三重県松阪市久保町1330番地8

☎ 0598-29-1155

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ハザードマップの存在をご存知ですか!

 

【いつ起こるかわからない災害】

【いつ起こるかわからない災害】

どこで起こるかわからない災害

最近のゲリラ豪雨や台風被害など、いつ・どこで・どんな・災害が起こるのかわからない世の中になって

きました。

宅建業者が携わる不動産取引に欠かせない、『重要事項説明書』にも災害に対する意識が変わり、項目に

水害ハザードマップが加わり説明義務も出来、さらに進化してきました。

 

災害に対する意識の変化

以前から申し上げてるように、近年ハザードマップも様々なものに進化してきました。

以前は、津波ハザードマップくらいでしたが、最近は、洪水ハザードマップ、土砂災害ハザードマップ、た

め池ハザードマップなど色々なハザードマップがあります。

さらに、最近は高潮ハザード、雨水出水(内水)ハザードなども重要事項説明書の項目に追加されました。

(但し、松阪市の場合高潮ハザードや雨水出水(内水)ハザードは地域特定やハザードマップ作製に少し時

間が掛かるようで今現在は設定されていませんが、数年で調査の上、決定するようです)

もちろん、市町村がこれらの災害マップの一般的にも周知していて、各市町のホームページにも掲載されて

います。

松阪市の場合は

洪水ハザードマップ

津波ハザードマップ

土砂災害ハザードマップ

ため池ハザードマップ

などです。

しかし、調べれば調べるほど、何かのハザードマップには入ってるところが多いように感じます。

そうです、かなりの確率でハザードマップが重複し、何もないところがないんじゃないかという感じです。

すべて外して住まいを探すことが結構困難です。

ではどうすればよいのか!

 

危険な事を知ることの大切さ

一つは、危険な事があるという認識は必要だと思います。

必ず洪水が起こりますよというところは避けるにしても、もしかしたらっていうところもいざという時の

備えなど、危険があるという事を理解することが大切かと思います。

新築する場合は、少しでも敷地を上げて新築するなどの対策は必要だと思います。

あと、いざという時の防災マップなども覚えておくことが必要です。

例えば避難所もその一つです。

この避難所も各市町のホームページにて確認することができると思います。

松阪市の場合は

避難所マップ

津波緊急一時避難ビル

このような避難所なども家族で共有することが大切ですね。

 

準備することの大切さ

すべての危険を避けて住まいを探すことは、結構困難かと思われます。

実際、松阪市でも海沿いは津波ハザードマップ、生活に便利な平野は洪水ハザードマップ、高台の山間部

は、土砂災害のハザードマップとハザードマップにかかっていないところを探すことのほうが困難なくら

いです。

しかし、こんな時こそ、いつ起こるかわからない災害に対処できるように、準備をしておくことが大切か

と思います。

準備と言えば、防災グッズや避難時の持ち物チェックも重要です。

寝室の枕元や玄関先などにグッズの用意はされていますか!

ちょっとした食料などは、賞味期限などのチェックも必要です。

日頃から災害や防災に対する意識を高めていくことが大切かと思われます。

 

 

株式会社東洋ハウジング

三重県松阪市久保町1330番地8

☎ 0598-29-1155

URL https://sutekinasumai.com/

 

登記面積と実際の面積が大きく違う場合は・・・

 

【高町にある法務局のある建物 4階にあります】

【高町にある法務局のある建物 4階にあります】

ラッキーな事に土地面積が増える事もありますよ

新しく開発された住宅分譲地などの場合、測量をしなおしても土地面積が変わることは殆ど無いと思われ

ますが、測量図もない昔ながらの土地の場合、土地の面積は、今の測量技術で測りなおすと、結構な確率

で変わってくる場合があります。

しかも、場合によっては、増える事ありますよ。

 

確実に面積が違う場合は証明が必要です

測りやすい簡単な敷地の形状の場合、自分たちで測ると登記上の面積と、実測面積が違う場合があります。

特に、その土地の売却をお考えの場合は、基本的には面積が大きいほうが金額も上がりますから、正確な

敷地面積で売却したいと思うのは、当然だと思います。

では、この場合は、どうすれば良いか!

ただ単に、自分たちで測量を行い、登記面積より実測面積のほうが大きいです・・・って言うだけでは、

信ぴょう性が無く、買う側もその事を信じるわけにいきませんよね。

もちろん、大きくなった根拠なり証明が必要です。

その方法が、地積更正登記です。

 

地積更正登記

ざっと測って、確実に面積が増える場合で、しかも土地の単価がある程度高い場合は、地積更正登記を行

なう事をお勧めします。

なぜ、土地の単価が高い必要があるかというと、地積更正登記を行うのも、結構な費用が必要だからです。

ちなみに、ちょっとした地積更正登記を行うのでも40~50万円程度は必要になるかと思われます。

広い敷地の場合はもちろん、もっと金額が上がります。

折角、地積更正登記を行っても、増えた部分の土地価格より地積更正登記の費用が高ければ、行う意味が

ありません。

その金額をかけてでも地積更正登記を行ったほうがお得な場合は、お勧めします。

 

買主さんも安心の地積更正登記

地積更正登記を行う場合は、登記簿の面積が変わることはもちろんですが、隣地の方々や接道関係との立

会いや、その証拠の書類も交わされる為、買主も安心して取引が行えます。

現状が境界杭など目印が無い場合も、隣地立ち合いの後、境界杭や境界プレート入れ境界部分をはっきり

させます。

もちろん、正確な地積測量図も作成されます。

地積更正登記を行うには、お近くの土地家屋調査士に依頼します。

お知り合いに土地家屋調査士がいれば、一度話を聞かれることをお勧めします。

もちろん、費用面は心配だと思うので、見積もりを依頼することをお勧めいたします。

松阪市近郊で、知り合いが無い場合は東洋ハウジングでもご紹介させて頂きます。

東洋ハウジング☎ 0598-29-1155

東洋ハウジングmail toyo.h@galaxy.ocn.ne.jp

売主・買主とも安心で安全な取引を行う為に、地積更正登記という方法をお勧めいたします。

 

株式会社東洋ハウジング

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登記面積と実測面積が違う時はどうする?

 

 

【高町にある法務局のある建物 4階にあります】

【高町にある法務局のある建物 4階にあります】

昔からの土地は結構違う事もあります

新規で分譲したような住宅地の場合、測量をしなおしても土地面積が変わることは殆ど無いと思われ

ますが、昭和の時代など昔の土地の測量や、それ以前の測量図もない場合の土地の面積は、今の測量

技術で測りなおすと、結構な確率で変わってくる場合があります。

しかも、場合によっては、増える事も!

 

確実に面積が違う場合はその根拠を

簡単な敷地の形状の場合、どう考えても登記上の面積と、実測面積が違う場合があります。

特に、この土地の売却をお考えの場合は、基本的には面積が大きいほうが金額も上がりますから、正

確な敷地面積で売却したいと思うのは、当然だと思います。

では、この正確な面積にするには、どうすれば良いか!

ただ単に、自分たちで測量を行い、登記面積より実測面積のほうが大きいです・・・って言うだけで

は、信ぴょう性がありませんよね。

もちろん、大きくなった根拠なり証明が必要です。

 

地積更正登記というやり方

ざっと測って、確実に面積が増える場合で、しかも土地の単価がある程度高い場合は、地積更正登記

を行う事をお勧めします。

なぜ、土地の単価が高い必要があるかというと、地積更正登記を行うのも、結構な費用が必要だから

です。ちなみに、ちょっとした地積更正登記を行うのでも40~50万円程度は必要になるかと思われま

す。広い敷地の場合はもちろん、もっと金額が上がります。

折角、地積更正登記を行っても、増えた部分の価格より地積更正登記の費用が高ければ、行う意味が

ありません。

その金額をかけてでも地積更正登記を行ったほうが得な場合は、お勧めします。

 

買主さんも安心の地積更正登記

地積更正登記を行う場合は、登記簿の面積が変わることはもちろんですが、隣地の方々や接道関係と

の立会いや、その証拠の書類も交わされる為、買主も安心して取引が行えます。

境界杭など目印が無い場合も、境界杭や境界プレートが入ります。

地積更正登記を行うには、土地家屋調査士に依頼します。

お知り合いに土地家屋調査士がいれば、一度話を聞かれることをお勧めします。

松阪市近郊で、知り合いが無い場合は東洋ハウジングでもご紹介させて頂きます。

東洋ハウジング☎ 0598-29-1155

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安心・安全な取引を行う為に、このような方法を覚えておくことをお勧めいたします。

 

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よく似た場所で土地価格(坪単価)が違うのはなぜ!

【相可駅西に誕生した住宅分譲地ヴァン・ヴェール相可駅西5,6号地】

【相可駅西に誕生した住宅分譲地ヴァン・ヴェール相可駅西5,6号地】

同じ分譲地でも単価が変わるわけ

住宅分譲地販売を行ってると、同じ分譲地内の土地の価格(坪単価)がなぜ違うのかを聞かれる

事が多々あります。

1宅地のみの販売だとわかりにくいですが、10区画、20区画、または数十区画など大型団地にな

ると、土地の価格(坪単価)が変わるのでよくわかります。

簡単に話すと、条件が必ず異なりその条件によって価格(坪単価)が変わります。

 

日当たりや道の付き方にもよる坪単価

一般的に価格(坪単価)が高いと言われる土地は南道路です。

これは、宅地の南側が道路の場合(南道路)、日中よく日の当たる南側が道路の為、必然的に日

当たりが確保されます。ご自身も南側(道路部分)を利用することができませんが、他の誰もが

利用することは不可能です。

反対に、北道路の場合、南側が宅地の為、将来南側に建物が建つとその北側である北道路の敷地

は、必然的に日当たりが悪くなります。その為、自分の敷地内で日当たりを確保しなくてはなり

ません。日当たりのための南側土地確保と駐車場のための北側土地確保を行わなければならず、

実際建物を建てられる部分が小さくなります。

もちろん、北道路でも有効的に土地を利用すれば、十分な敷地の確保は可能です。

この考え方は、あくまで一般的な考え方です。

価格(坪単価)が変わる理由の一つはこの道路付けです。

 

もちろん他の要因も

ほかにも、道路幅員により変わることも多々あります。

新しい住宅分譲地の場合、道路が6m幅員確保されている場合が多く、それほど影響はありません

が、昔の分譲地などは4mの敷地やそれ以下の場合などがあります。

大都会ならともかく、車社会の三重県のような場所では、6m程度の道路幅員が無いと車同士が対

向する場合、不便な時もあるかと思います。

もちろん、これだけではなく、様々な要因により土地の価格(坪単価)が決まります。

 

自分に合った土地選びを

ただし、人の考え方は様々で、必ずしもこれが正解という事は無いと思います。

理由を知ったうえで、ご自身に合った住まいのあり方を考え、間取りなども建築業者に工夫しても

らう事も必要です。

土地選びは色々な話を参考に、無理のないプランでよく検討されることをお勧めいたします。

 

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売主、買主、仲介業者の三方良しな事

 

【必ず役に立つ境界プレートや杭】

【境界プレート】

境界が不明な土地が多いです

不動産取引をする場合、土地だけや建物付き土地を問わず、結構な確率で境界杭や境界プレートなど

境界標のない物件がよくあります。

もちろん、境目が何もなく、土地上で大体このあたりっていう事は少ないんですが、ブロックまでが

敷地内とか、この石垣までが敷地内などです。

この場合、売主はご自身でブロックや石垣などの目印を設置していることが多い為、それほどトラブ

ルにはなりにくいかと思いますが、設置した本人より相続が行われたり、売買が行われた場合は次の

所有者は分からなくなってしまうことが多いのです。

 

ブロックや石垣などは壊してしまうとわからなくなる

このブロックや石垣は、所有者が変わった後、壊してしまう事もございます。

その場合、どこまでが敷地なのかわからなくなることも多々あります。

境界の目印を壊す前に、境界標を設置することを強くお勧めいたします。

 

土地家屋調査士などに設置を依頼

土地家屋調査士の回し者ではありませんが、境界標などの設置は出来るだけ土地家屋調査士などの資

格を持った調査士さんに依頼することをお勧めします。

土地家屋調査士はもちろん自分だけでは設置が不可能です。

売主に尋ね、近隣の方々の話しを聞き、時には地元の自治会長などに話しを聞きます。

このうえで、皆さんが納得いく形で境界標などを設置してくれます。

 

調査報告書なども頂けます

土地家屋調査士に依頼をすると、この設置を行った調査報告書を作成していただけます。

元の公図や測量図などがあればそれらの書類と一緒に、その時に立ち会って頂いた方々の署名や捺印

などもあったりします。

それを見ると、その時に近隣の方々など関係者が納得して境界標の設置に至ったことがよくわかりま

す。

 

お金はかかるがトラブルにはなりにくい

この報告書などを買主や次の所有者にお渡しすることで、境界に関するトラブルにはなりにくいと思

います。

もちろん、トラブルになりにくいという事は、売主・買主・仲介業者も安心です。

但し、もちろんお金が発生します。

土地の大きさややり方により異なりますが、境界標等を入れるための立会いや境界標入れを行うと事

より、大体10万円~20万円弱程度かかると思われます。

 

売主・買主・仲介業者の三方良し

このように、取引を行う上で皆さんの安心に繋がるかと思われます。

誰でもそうですが、トラブルが一番の大敵です。

関係者皆さんが安心して取引を行なえる事が一番大事だと思っています。

ちなみに、土地家屋調査士は各市町の法務局を訪れると、入り口に土地家屋調査士の一覧が張り出さ

れています。

もちろん、お知り合いがいらっしゃれば安心ですが、居ない場合は法務局を訪ねてみて下さい。

松阪市の場合は、高町の合同庁舎4階にございます。

津地方法務局松阪支局

☝クリック☝(Google地図)

松阪市近郊であれば、東洋ハウジングで無料でご紹介もさせて頂きます。

東洋ハウジング☎ 0598-29-1155

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ただでさえわからない事やトラブルになりそうなことの多い土地や建物付き土地の取引です。

リスク分散のためにも、境界標の設置をお勧めいたします。

 

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買主が安心する境界杭や境界プレート

 

【あると必ず役に立つ境界プレート】

【あると必ず役に立つ境界プレート】

境界杭やプレートの大切さ

土地や中古住宅を売却する時に、新しめの団地などは良いのですが古い団地や

昔からの土地の場合は境界も何もない場合があります。

以前は、ブロックなどがあればそれを目印にして買主にその事を説明して、売

却をしていました。

しかし、ブロックを壊してしまうとどうでしょう。

すぐににわからなくなります。

そんな時に必要なのが境界杭や境界プレートなどの目印です。

 

目印があると安心します

【境界杭等は無くてなならない存在です】

【境界杭等は無くてなならない存在です】

杭やプレートなどの目印は、所有者が変わってブロックなどを壊したりしても

残っています。

買主は、取引がうまくいくのか?など色々な不安を抱えながら購入を進めます。

そんな不安の1つが、目印である境界杭などです。

この杭などは後世にも残ります。

なので、買主もあると安心します。

 

無い時は調査士などへの依頼をお勧めします

もし、売却しようとしている住まいや土地に境界杭や境界プレートなどの目印

が無い場合は、ぜひ、土地家屋調査士に依頼をして境界部分を決めて頂き、杭

などの目印を入れてもらってください。

もちろん、お金はかかります。

立会いの箇所や仕方にもよりますが、10万円から20万円程度は必要です。

しかし、そのお金をかけることで、買主の不安の1つが無くなります。

誰でもそうですが、トラブルは嫌いです。

境界の目印などがない場合は、後からトラブルになる可能性もあります。

そんな、トラブルになるかもしれな売り物件は、買主も避けることが多いと思

います。

土地家屋調査士がわからない時は、街の法務局に出向いてもらうと、名簿の一

覧のようなものが掲示してあります。

もちろん、松阪市やその近郊の場合は、東洋ハウジングにお問い合わせしてい

ただければ、ご紹介や見積もり依頼もさせて頂きます。

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ちなみに、東洋ハウジングでお取引させて頂く場合は、殆どこの説明をさせて

頂き、ご理解いただいた上でお願いしております。

トラブルの無い、安心な不動産取引のために、境界杭や境界プレートを入れま

しょう。

 

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街中にたくさんある狭い道路

道の狭い街中の道路

松阪市だけではないと思いますが、旧市内には道の狭い道路があります。

【pixabayより 松阪市内にもたくさんある細い路地(画像は関係ありません)】

【pixabayより 松阪市内にもたくさんある細い路地(画像は関係ありません)】

最近、そんな狭い道で狭あい道路と呼ばれるところがある事をご存知ですか!

狭あい道路はそのままではその道路に接続する敷地では建築できないなど、支障

があるところも多々あります。

狭あい道路とは

そもそも狭あい道路とは何だろう・・・という方も多いと思います。

狭あい道路とは、建築基準法において道路の幅が4m以上で定められています。

しかし、皆さんの周りにも道路の幅が4m未満の道路もたくさんありますよね?

もしかしたら、売却しようと思ってる土地も狭あい道路かもしれません。

そんな幅4m未満の道路で、市が指定した道路を『狭あい道路』と呼びます。

『道路』と敷地

ご自身の家を想像してみて下さい。その家の敷地に面して必ず道路があります。

これを『接道の義務』といい、建物を建てる敷地には必ず道路に面していないと

いけないと建築基準法で定められています。

ここでいう道路とは、先ほど説明した幅4m以上のものです。道幅が4mあれば緊

急車両も問題なく駆けつけることができます。

『狭あい道路』と敷地

狭あい道路は市が指定した幅4m未満の道路です。この狭あい道路に面した敷地で

は、そのまま新たな建物を建てたり、建て替えることができません。

道路の中心から2m敷地を後退していただく事で、新たに建てたり、建て替えたり

することができるようになります。

狭あい道路に面するそれぞれの敷地が、道路の中心から2m後退することで、将来

的に道幅を4mに広げることを目指しているのです。

助成金もある狭あい道路整備事業

色々説明してきましたが、狭い道路を幅4mに広げるために、後退(セットバック)

してもらった敷地を市に寄付していただき、市が道路として整備する事業が

『狭あい道路整備事業』です。

敷地を後退していただく事で、将来的に道幅4mの道路となります。

しかし、敷地後退していただくためには費用がかかり、とても簡単といえるもので

はありません。

狭あい道路整備事業は、そんな後退用地を市に寄付していただくために、様々な助

成を行うものであります。

また、後退用地に関しては市が整備を行い、管理していきますので、より皆様の負

担が軽減されることとなります。

詳しくは、松阪市のホームページ狭あい道路整備促進事業

を参考にして下さい。

助成金の事も掲載されていますよ。

実は、先日お世話になってるお客様の土地もこの事業に該当しそうでしたので、土

地家屋調査士のご協力のもと、詳しく調べて頂きました。

結果は、なんと85%以上が助成金として戻ってくることがわかりました。

ケースバイケースなので、その道路などによって変わってきますが、このように実

際助成金が下りる事もわかりました。

このような狭い道路の売却などをお考えの場合は、一度宅建業者や、松阪市でした

ら、東洋ハウジングへご相談ください。

東洋ハウジング☎ 0598-29-1155

東洋ハウジングmail toyo.h@galaxy.ocn.ne.jp

必ず助成金が下りるとは限りませんが、調べてみる価値はあるかもしれません。

 

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その土地、建築可能な土地ですか!

【pixabayより 都市計画とは何のこと】

【pixabayより 都市計画とは何のこと】

知っておきたい都市計画の基本

日本全国、色々な街を形成する中で都市計画というものがあります。

その名のとおり将来の都市を計画し、作っていく大事な計画です。

各市町村には、都市計画策定のマスタープランという計画があり、これをもとに道路や

公園、下水道、教育施設や住宅地、商業地、工業地と都市環境や都市機能の向上を図っ

ていきます。

具体的には、都市計画区域と都市計画区域外に分かれます。

 

市街化区域と市街化調整区域とは!

では、都市計画区域と市街化区域などの関係はどのようなものなのか!

まず、都市計画区域には、市街化区域と市街化調整区域に区分されてた区域と、この区

域区分をなされない区域(非線引き都市計画区域)に分かれます。

市街化区域は既に市街化しているか、若しくは概ね10年以内に市街化を計画的に図る区

域で、市街化調整区域は当分の間、市街化を抑制する区域です。

このように、市街化区域と市街化調整区域は真逆の区域になるわけです。

 

注意したい市街化調整区域

ではなぜ、市街化調整区域は注意したいのかですが、これは、先ほどお話ししたように、

基本的には市街化を抑制する区域です。

つまり、基本的に新しい住宅や店舗などの建物などを建てられない区域なのです。

って言っても、基準にあった農業従事者や周辺サービス業、沿道サービス業など、一部

市街化調整区域でも必要な業種などの建物は建つ場合があります。

しかし、一般の住宅など基本的な住まいは建築不可の場合がほとんどです。

たまに、市街化調整区域の田畑は安いからという理由で、農地から購入して、ご自身で

造成などして住まいを建てようかなどの相談をされる場合がありますが、基本的に市街

化調整区域内の農地は所有権移転ができない場合が殆どです(基準にあった農業従事者

などは出来る場合もございます)

このように、金額(坪単価など)が安いからには、何か理由があるのです。

 

金額に釣られずしっかり考えましょう

もちろん、市街化区域でも建築不可など折角買っても建てれないところもございますが、

根本的に市街化区域と市街化調整区域では全く違う区域なのです。

もし、市街化調整区域などで購入をお考えの際には、その事もしっかり理解した上で、購

入されることをお勧めいたします。

市街化調整区域でも建築可能な業種などもありますからね!

ちなみに、市街化調整区域かどうかは各市町村のホームページの都市計画課や建築課など

のサイトで閲覧できることが多いと思います。

また、各課に調査に行くこともお勧めいたします。

松阪市などでわからない場合は、東洋ハウジングでも調査可能です。

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東洋ハウジングmail toyo.h@galaxy.ocn.ne.jp

調査だけならもちろん無料でさせて頂きます。

ただし、詳しい調査の場合、有料になる場合もございます。有料になる場合はご説明させて

いただきます。

分らなければご質問ください。

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